In occasione dell’acquisto di un immobile molto spesso si tralascia di verificare se l’immobile è regolare sotto l’aspetto urbanistico ed edilizio, cadendo nell’errore che questo aspetto sia di competenza del notaio, al quale spetta “solamente” il compito di: verificare il diritto di proprietà in capo al venditore e l’assenza di ipoteche, trascrizioni e altri vincoli pregiudizievoli. Sotto il profilo urbanistico il notaio esegue solo un controllo formale e documentale, non visita l’immobile e non ha modo di verificare la presenza di abusi edilizi.

Come comportarsi in queste situazioni?

Quanto si procede all’acquisto di un immobile, gli aspetti da verificare sono due:

  • il primo riguarda la regolarità catastale
  • il secondo riguarda la regolarità urbanistico/edilizia.

È quanto mai opportuno che, prima di sottoscrivere un contratto preliminare di acquisto, venga dato incarico ad un diverso professionista (geometra, architetto, ingegnere o altro) di verificare se:

  • Lo stato dei luoghi è esattamente rappresentato dalle planimetrie catastali;
  • I dati catastali sono corretti;
  • L’immobile presenta abusi edilizi o, in termini più generali, sia regolare sotto il profilo urbanistico/edilizio;
  • L’immobile è munito di abitabilità/agibilità.

Il tecnico competente deve:

  • effettuare un sopralluogo presso l’edificio oggetto di vendita;
  • recarsi presso gli uffici tecnici comunali per verificare le planimetrie di progetto;
  • verificare e certificare, con una relazione tecnica, la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile da trasferire.

Il tutto nell’interesse sia del venditore che, anche se in buona fede, potrebbe incorrere in gravi responsabilità, sia dell’acquirente che può stare sereno nel suo investimento, anche in ottica di eventuale futura vendita.
La scoperta successiva di vizi catastali o urbanistici è infatti fonte di lunghi e complessi contenziosi tra le parti, con conseguenze economiche molto gravi, addirittura con il rischio di nullità del contratto di vendita in presenza di un abuso cd. primario.